Decyzja o rozpoczęciu budowy domu wiąże się z koniecznością spełnienia wielu formalności. Jednym z częstych pytań zadawanych przez inwestorów indywidualnych jest to, czy w ich przypadku konieczne jest zatrudnienie kierownika budowy. Zwłaszcza w kontekście uproszczonych procedur dla domów do 70 m2 bez pozwolenia, temat budzi wiele wątpliwości. W tym artykule wyjaśniamy, kiedy kierownik budowy jest obowiązkowy, kiedy można z niego zrezygnować i co należy zawrzeć w oświadczeniu o braku kierownika.
Czy kierownik budowy jest zawsze obowiązkowy?
W myśl przepisów Prawa budowlanego, obowiązek ustanowienia kierownika budowy dotyczy większości inwestycji wymagających pozwolenia na budowę. Kierownik odpowiada za prowadzenie dziennika budowy, nadzór nad zgodnością prac z projektem oraz bezpieczeństwo na placu budowy. Jednak w 2025 roku nadal obowiązują uproszczenia dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych do 70 m2 – w wielu przypadkach inwestor nie musi zatrudniać kierownika budowy, ale musi spełnić określone warunki.
Kiedy kierownik budowy nie jest potrzebny?
Budowa domu jednorodzinnego do 70 m2 bez pozwolenia, realizowana na zgłoszenie, może być prowadzona bez kierownika budowy, pod warunkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia. Warunkiem jest również to, że inwestor wykonuje inwestycję na własny użytek, a obiekt nie będzie wykorzystywany komercyjnie. Dodatkowo działka, na której realizowana jest budowa, musi mieć dostęp do drogi publicznej, a dom nie może być więcej niż dwukondygnacyjny. Brak któregokolwiek z tych warunków sprawia, że kierownik budowy staje się wymagany.
Oświadczenie zamiast kierownika – co musi zawierać?
W przypadku rezygnacji z kierownika budowy, inwestor musi złożyć oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową. Dokument ten jest składany razem ze zgłoszeniem budowy i musi zawierać dane inwestora, lokalizację inwestycji, numer działki oraz jednoznaczne stwierdzenie, że inwestor będzie osobiście nadzorował prace. Warto pamiętać, że choć taka możliwość istnieje, to przejęcie tej odpowiedzialności niesie ze sobą ryzyko – błędy wykonawcze, brak dziennika budowy czy nieprawidłowości mogą skutkować karami lub koniecznością rozbiórki części obiektu.
Kiedy mimo zgłoszenia potrzebny jest kierownik budowy?
W niektórych przypadkach, mimo że inwestycja jest realizowana na zgłoszenie, urząd może zażądać ustanowienia kierownika budowy. Dzieje się tak, gdy warunki lokalne są skomplikowane, np. działka leży w obszarze chronionym przyrodniczo, ma trudne warunki gruntowe, znajduje się w sąsiedztwie obiektów infrastruktury krytycznej lub linii wysokiego napięcia. Urząd może również uznać, że charakter inwestycji wymaga specjalistycznego nadzoru. W takich sytuacjach niezbędne jest zatrudnienie osoby z uprawnieniami budowlanymi, która pokieruje budową i poprowadzi dziennik budowy.
Budowa z pozwoleniem – kierownik zawsze obowiązkowy
Jeśli inwestor decyduje się na budowę wymagającą pozwolenia, np. większego domu, budynku gospodarczego z instalacją elektryczną lub jakiejkolwiek budowli trwale związanej z gruntem, obowiązek ustanowienia kierownika budowy jest bezwzględny. Dotyczy to również sytuacji, gdy inwestor złożył projekt budowlany zawierający elementy konstrukcyjne wymagające szczególnego nadzoru. W takich przypadkach brak kierownika budowy skutkuje brakiem możliwości legalnego rozpoczęcia robót budowlanych i potencjalną samowolą budowlaną.
Dom bez pozwolenia – kto odpowiada za błędy?
W przypadku budowy domu do 70 m2 bez pozwolenia, ale bez kierownika budowy, pełna odpowiedzialność za prawidłowość prac spada na inwestora. Jeśli po zakończeniu budowy okaże się, że obiekt jest niezgodny z przepisami, stwarza zagrożenie lub nie spełnia wymogów technicznych, inwestor ponosi konsekwencje – również finansowe. Brak kierownika nie zwalnia z konieczności przeprowadzenia geodezyjnego wytyczenia budynku oraz zgłoszenia zakończenia budowy. W razie kontroli lub wniosku o odbiór – urzędnicy sprawdzą, czy wszystkie elementy wykonano zgodnie ze zgłoszeniem i obowiązującymi normami.
Co warto wiedzieć przed rezygnacją z kierownika budowy?
Choć złożenie oświadczenia zamiast ustanawiania kierownika budowy może wydawać się wygodnym rozwiązaniem, warto dokładnie przemyśleć tę decyzję. Nawet przy prostej inwestycji mogą pojawić się problemy wykonawcze, których skutki będą kosztowne do naprawienia. Brak osoby z doświadczeniem może doprowadzić do sytuacji, w której odbiór techniczny stanie się niemożliwy. Z tego względu wielu inwestorów, mimo braku prawnego obowiązku, decyduje się na współpracę z kierownikiem – przynajmniej w formie nadzoru autorskiego lub technicznego.
Podsumowanie – kiedy musisz mieć kierownika budowy w 2025 roku?
Podstawowa zasada jest prosta: jeśli budujesz dom do 70 m2 na zgłoszenie i spełniasz wszystkie warunki, możesz złożyć oświadczenie i zrezygnować z kierownika budowy. W każdym innym przypadku – a szczególnie przy pozwoleniu na budowę – kierownik budowy jest obowiązkowy. Niezależnie od formy inwestycji, warto pamiętać, że błędy popełnione na etapie wykonawczym mogą kosztować więcej niż honorarium profesjonalisty. Dlatego decyzję o rezygnacji z kierownika warto podjąć świadomie – najlepiej po konsultacji z architektem lub doradcą budowlanym.
